文/石齊平
中央決策部門、國土資源部與住建部兩大中央部委近期突發緊急通知，要求堅持房地產市場調控絕不放松。
最近由于環球經濟疲弱，中國經濟增長有所放緩，中央在貨幣政策上有所微調，分別調降了存款準備金率與利率。但此一動作，立即被市場解讀為放松樓市調控，于是北京、廣州等指標城市紛紛再度出現地王，各地樓價也明顯出現反彈。70個大中城市房價指數顯示，6月一手樓價按月反彈城市有25個，較5月增3倍；進入7月，樓市更趨火熱，部分城市新盤開盤價已超過調控前水平。與此同時，部分地方政府也一再挑戰中央底線，個別地方政府擅自取消限價、限購等嚴令。這樣的形勢發展，使中央政府不得不再重申調控樓市的堅定立場。
自從兩年前，中央政府決定調控樓市以來，類似的博弈戲碼一再重演，博弈三方——中央政府、地方政府及開發商，相互斗智、斗力、斗耐心、斗決心，坦白講，斗得都相當辛苦。中央政府為了經濟全局及社會和諧穩定，不能容許樓價飆漲，所以堅決調控；地方政府為了地方財政及地方經濟發展，不愿見到樓市沉悶，因此動輒伺機挑戰中央調控底線，卻又一再被中央喝停；開發商更是利益攸關，存續所系，因此只要一見中央在政策上略見松動，即混水摸魚，大肆炒作。迄目前為止，三角博弈還是一個僵持的局面。
三方持續僵持，沒有贏家；但三方的僵持如果打破，比如樓價再度飆漲，逼得中央出重手打壓，最終又可能成為三輸之局。中國樓市發展的困局究竟該如何面對？有沒有出路？是該到了從歷史發展，以及政策面、制度面，進行全盤宏觀再思考的時候了。
從歷史發展的角度看，中國已歷經了兩次重大的房改。第一次是1998年，是一次幅度極大、根本性的房改。在這之前，中國的房地產業是100%的計劃經濟與公有體制，1998年的房改進行了徹底的扭轉，把計劃轉變為市場，這樣的改革，大方向肯定是正確的，問題出在100%——不能將100%都交給市場。
就中國房地產市場的供需結構來看，1949年人口約4.5億，30年后增長為8億，但此一期間，房屋供給幾乎沒有任何增長；又過20年，1998年，中國人口增為12億，房屋供給雖有增加，但比例上遠低于人口之增長。換言之，在1998年的前50年，人口由4.5億增為12億，房屋卻只有少量增加，意味著中國房屋需求已蓄積了50年的巨大能量，在這樣的形勢下，1998年的房改，將整個產業一下子100%交給了市場，其結果可想而知。
1998年房改的經驗，讓決策部門了解了對一個發展中國家而言，政府在房地產市場中是不能缺位的。新加坡的組屋政策及中國香港的公屋政策說明了政府在房地產業中不可或缺的角色。于是，2010年推出的5年3600萬套的保障房政策即可視為是中國房改政策的重大修正，也可視之為是第二次房改。
保障房政策的推出確立了政府在房地產業中的角色，這是正確的，但也必須看到，一則保障房的興建需要時間，二則房地產市場在體制上的缺陷仍然存在，再加上救市政策釋放過多貨幣的效應，對當前樓價都起到推波助瀾的作用。所以中央政府在堅決調控樓價的同時，很有必要針對相關的體制與政策進行全盤的改革，包括：
（1）為地方政府建立健全的地方稅制，使地方政府有穩定的稅收，從根本上根除地方政府搞土地財政的誘因；
（2）通過政策引導，強化誘因，將開發商引入保障房的建設計劃；
（3）通過交易稅、房產稅、增值稅的課征，對房屋的投機買賣加以有效抑制。
這三部分內容，可視為是中國的第三次房改，或可讓中國的樓市發展走出困局。