《理財周刊》：

春節長假期間買房熱情依然高漲，二手房市場“跳價”現象比比皆是……這個冬天的樓市熱力四射。面對房價報復性反彈的壓力，國家可能會對樓市加大調控力度，其著力點將會在抑制投資性需求的基礎上，向抑制改善型需求方面延伸。

市場熱度不減

春節前后的房產一般是淡季，但今年的市場表現卻一反常態。根據漢宇地產研究部對上海新房市場的監測顯示，今年春節假期的交易量明顯高于往年同期。數據表明，春節假期共成交4169平方米、39套，明顯高于2012年的15套、2011年的24套的交易數據，今年新房市場的表現明顯高于往年同期水平。

與此同時，市場追漲熱情同樣高漲，導致目前房價出現了加速上漲的跡象。據漢宇地產市場研究部新房數據監測顯示，截至2月15日，2月份全上海市商品住宅成交均價達到24492元/平方米，環比今年1月份下半個月上漲了14.4%，同比上漲21.2%。

德佑地產研究主任陸騎麟分析指出，今年上海樓市春節長假期間成交量遠高于往年，其主要原因還是樓市回暖行情的延續。國家統計局發布的新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況顯示，房價自2012年6月止跌后連續第7個月環比上漲。專家預測指出，根據此前一段時間的市場走勢來看，房價完全有可能連續第8個月環比上漲，從而形成“八連陽”態勢。

二手房市場同樣也是“暖意融融”。一位從事房產中介10余年的業務員告訴記者，往年春節前后賣家通常會稍稍調低掛牌價，但今年卻加價出售，此舉讓她大呼“看不懂”。這種現象并非個例，漢宇地產市場研究部對上海市40多個二手房成交重點板塊抽樣監測顯示，多數房東表現強勢，部分房東有“跳價”現象。

為應對春節前后火熱行情，中介公司節后紛紛提前開門營業，南方商城附近一家中介公司的業務員張先生告訴記者，門店在正月初三便開門營業了。另外一家中介公司的業務員何小姐則表示，公司統一要求正月初五正式上班。

倒逼調控收緊嗎

樓市的快速回暖，會不會導致調控政策再次收緊？

同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，從價格角度來講，盡管自全國70大中城市房價自2012年6月止跌后連續第7個月環比上漲，成交均價維持相對企穩的狀態，但是并不代表房價沒有大幅反彈的風險。因此，在市場基本面逐步好轉的市場背景下，在推進城鎮化過程中，如何防范房價大幅反彈已成為政策面、市場面亟需解決的問題。從政策面變化趨勢來看，一旦房價出現報復性反彈風險，政策面在執行力度上比如限購政策還有可能再度“階段性”收緊。

漢宇地產有關人士指出，“限購”政策已執行兩年多時間，而面臨樓市現存的各方看漲情緒，現行政策手段對于樓市的調控效果已有轉弱勢頭，尤其是在去年信貸政策適度寬松的背景下，促使更多的置業需求集中釋放。因此，當下只有通過提升“限購”門檻等后續儲備政策進行干預，才能使房價所面臨的上漲壓力得到緩解。

不過市場看法并非“一邊倒”，也有分析人士指出，由于目前三、四線城市尚未擺脫高庫存風險，目前正處于庫存消化期，所以出臺新的政策向樓市進一步施壓的可能性并不大。相反，不排除部分三、四線城市繼續維持“外緊內松”態勢，甚至部分城市直接放寬調控政策的執行力度，或進行補貼性購房措施等。

有哪些牌可打

一旦房價出現報復性反彈，國家勢必會采取措施，防止房價過快上漲，那么，后續還有哪些手段可用呢？

市場分析人士表示，鑒于當前推動房價上漲的因素為自住需求，因此不排除在持續抑制投資性需求的基礎上，對改善型需求適當收緊。之前調控的出發點主要是抑制投資性需求，尤其是打壓投機性需求，因此政策的出發點非常明確，推出包括諸如限購、限貸以及延長房產營業稅、個稅征收期限等措施，通過一系列強有力手段，將投資性需求擠壓出市場。在這種情況下，房價仍面臨快速上漲壓力，其背后推手除了剛需之外，改善型需求的作用也不可小覷。在這種情況下，部分改善型需求極有可能被收緊。

如何收緊改善型需求？可以從以下幾個方面著手：首先是加大政策執行力度，以行政手段為主的調控措施可能進一步從緊，限購、限貸等從嚴執行；其次是提高購房成本，房貸也有進一步收緊的可能，三套繼續停貸，首套貸款利率優惠可能減少或取消，最大調整領域可能是二套房貸，很可能提高首付和利率。

也有業內人士認為，國家加大調控力度不會搞“一刀切”。一、二線城市樓市過快回暖已經形成基本共識，因此政策收緊范圍很有可能集中在一、二線城市中間。而對于部分面臨去化難題的三、四線城市來說，可能會免遭調控加碼之虞。

政策走向何時會明朗化？節后至全國兩會前的這段時期是政策的敏感期，調控趨于明朗化，預計將在兩會之后，因此還需等待半個月時間。

后市走向如何

對于樓市后市走向，市場意見出現分歧。

樂觀派認為，在兩會之后政策趨于明朗化，需求積極入場，“小陽春”行情將會如期而至。

張宏偉分析指出，從未來調控政策及市場面走勢來講，盡管中央經濟工作會議定調2013年貨幣政策仍以穩健為特征，還要繼續加強房地產市場調控，2013年繼續執行限購政策，抑制投資投機性需求。但是，2013年“自住+改善”兩股市場力量將使整個市場基本面好轉，另外再加上CPI的通脹因素，這將進一步影響購房者入市的步伐，總體上助推市場繼續放量，促使今年樓市“小陽春”的形成。而從開發商的推盤節奏來看，似乎也對“小陽春”行情充滿期待。搜房網市場監測數據表明，春節長假期間無一新盤上市，而在2月底，將有13個新盤集中推出房源。

但也有分析認為，一旦國家深化樓市調控，出臺新的政策對樓市持續施壓，將會導致市場進入新一輪博弈期。屆時，由于部分改善型需求受到抑制，市場心理預期發生改變，將使部分潛在需求重新陷入觀望狀態，從而導致市場交易活躍程度降低。

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