上海2019年9月11日 /美通社/ -- 目前我國住宿業(yè)從高速度增長轉為高質量發(fā)展，住宿業(yè)與房地產的關系也在發(fā)生著變化，從地產配套住宿到住宿賦能地產，尤其是文旅地產的崛起，見證著消費升級的到來。
在此過程中，一個重要的標志在于業(yè)主方對于酒店投資慢慢趨向理性階段，大的業(yè)主方的集團在建造酒店的時候把酒店當成是讓資產更耀眼的投資標的，而不單單是配套。
從具體表現(xiàn)看，近幾年越來越多的酒店業(yè)主與酒店運營者開始更加關注酒店的投資回報、關注酒店品牌如何幫助酒店物業(yè)實現(xiàn)資產增值。
2018年以來，作為住宿業(yè)的新業(yè)態(tài)，單體酒店的參與者也開始增加，同時在酒店業(yè)之外，民宿、度假公寓等住宿業(yè)的新物種對于存量物業(yè)的消化和盤活也發(fā)揮著獨特的作用，成為具備投資價值的細分領域之一。
9月5日，由中國數(shù)字化智庫型財經媒體領導者《21世紀經濟報道》、南開大學旅游與服務學院聯(lián)合主辦的“2019亞洲旅游產業(yè)年會”在上海舉行。年會下午，21世紀住宿業(yè)高峰論壇（2019）拉開序幕，本屆論壇由主辦方攜手全球知名房地產咨詢機構仲量聯(lián)行，邀請多位行業(yè)機構、專家、住宿企業(yè)以及投資方的高層代表就“住宿業(yè)投資價值再發(fā)現(xiàn)”這一主題，聚焦住宿業(yè)的投資于資產價值的提升之道，通過行業(yè)數(shù)據的精準解讀和業(yè)界大咖的獨道見解，從資產管理的角度為住宿業(yè)投資價值提供新的策略和思路，為投資者打造資產配置的新渠道。年會當晚，2019（第十六屆）中國酒店“金枕頭”獎結果也盛大揭曉。
酒店住宿業(yè)總體增速放緩 未來投資前景仍然看好
酒店業(yè)作為住宿業(yè)中最傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，在投資體量和成熟度方面都是領先的，因為其具備較為穩(wěn)定的投資價值。但是隨著酒店業(yè)競爭日趨激烈，酒店業(yè)的增速也發(fā)生著變化。
STR global 北亞區(qū)經理劉博在會上透露，截止到今年7月份，亞洲地區(qū)酒店市場 RevPAR（每間可售房收入）同比下降2.2%，北美仍有1%上升，但在趨勢上趨于平緩。但目光回到中國大陸地區(qū)，今年以來感覺到有一些壓抑，入住率和平均房價在今年的前7個月出現(xiàn)了同比下降。
“在2018年平均房價的增長上，幅度還是比較高，在2019年的前7個月又慢慢回去。大家希望今年最后一個季度，特別最后兩個月能為酒店業(yè)帶來一些好的消息。”劉博表示，目前酒店業(yè)中國內地市場增速在放緩，但下跌階段不要悲觀，可以期待下一輪反彈。從新增供給的級別來看，高檔、中檔偏上的酒店競爭將更加激烈。
仲量聯(lián)行中國區(qū)酒店及旅游地產投資咨詢部副總裁陳玲瑋指出，中國是僅次于日本的第二大酒店流動市場。在亞太區(qū)2019年上半年的酒店投資總額中，中國貢獻了25%，絕大部分的酒店交易集中在北京和上海。2018年全球酒店交易總額達到680億美元，與2017年基本持平。亞太區(qū)酒店投資下降了39%，主要原因是在2017年融創(chuàng)收購萬達文旅城資產包的交易，這種類型的特殊案例在2018年沒有出現(xiàn)，酒店住宿業(yè)未來投資前景依然樂觀。
陳玲瑋在演講中預測，2019年開始，投資者在預測亞太區(qū)酒店收入增長空間時會謹慎一些。其次，由于大量的資金有待配置，加上旅游業(yè)的行業(yè)預期比較樂觀，相信越來越多非主流的酒店投資者，如私募基金和一些保險基金將會開始在亞洲尋找投資酒店的一些項目，以滿足他們收益的要求。由于在整個酒店行業(yè)的競爭比較激烈，一些酒店品牌在開拓核心市場的時候，會走向重資產的策略，來設立他們的旗艦店。對亞太區(qū)酒店投資市場，她提出了三點展望：投資收益率會經歷調整；越來越多的非主流酒店投資者進入酒店資產投資市場；酒店品牌將走向重資產戰(zhàn)略。
資產管理優(yōu)先 業(yè)主和管理公司共同做大酒店蛋糕
對于投資者，除了關心旅游和住宿行業(yè)的發(fā)展前景，酒店作為他們的資產配置項目，最實際的莫過于眼前投資標的的成長性和資產增值空間。
光大安石董事總經理楊鵬強調酒店投資要“量力而為”，光大安石對酒店的投資一般是五年左右到退出期，一些酒店以前的歷史回報非常好的一個主要原因是地價便宜，但現(xiàn)在情況發(fā)生了變化；第另一方面，如果以市場價格購買一個酒店，有時收入看起來是比較高的，但真正算到業(yè)主回報上，挑戰(zhàn)是非常大的。
所以，對于業(yè)主方，他們對于酒店品牌方和其他非標住宿項目的運營方都提出了更高的要求。首先，在觀念上，“更健康”是公認路線。
“2019年對于我們是很困難的一年，當中國越來越看到更多的主動投資酒店的時候，以后的酒店相信會更加健康。”萬達酒店及度假村副總裁陳孟超指出，萬達正在重新思考酒店板塊。過去的一段時間，萬達酒店特別是高端酒店，往往從酒店自身角度被動投資，酒店在萬達集團當中，配合整個綜合體開發(fā)。隨著地產、酒店進入了存量時代，要重新考慮酒店的問題。從單獨投資酒店的角度考慮，萬達開始主動投資酒店，酒店變成一個獨立板塊，也將更加市場化。
與萬達一樣，更多業(yè)主從資產管理的角度出發(fā)進行酒店品牌的選擇，傳統(tǒng)意義上的國際大牌已經不再是唯一選項，發(fā)掘自主品牌價值成為了一些業(yè)主的方向。
寶龍酒店集團總經理夏國躍說：“我們公司有一半是國際品牌，另外一半是自己的品牌。今年表現(xiàn)業(yè)績比較差的是國際品牌，我們自己的品牌應該說還是可以，對比去年有一些下降，尤其在上海、深圳這兩個地方，上海特別明顯。這是今年一直在面臨的問題。”
夏國躍認為，在這種時期，應該思考酒店是否應該重新定位、重新規(guī)劃、重新植入一些體驗感更強的內容，來解決單一市場可能帶來風險的。今年開始，寶龍酒店采取措施，把周邊社區(qū)的生意做起來，比如將藝術帶進酒店，帶來更多的人流，也產生了70多萬的藝術品銷售收入，對客源的結構進行了重新調整。
金茂（中國）酒店投資管理有限公司總經理助理顧軼駿指出，兩年前金茂開始重新做了戰(zhàn)略的發(fā)展方向，成立了自己的輕資產管理公司，采取輕重并舉的策略。
“這個策略之下，我們的邏輯跟別的做輕資產公司不太一樣，我們不是純粹的做輕資產的品牌，我們希望看到中國商業(yè)資產提升的價值所在，輕資產公司做品牌、做自己的物業(yè)，重資產投資在某些階段需要輕資產的管理邏輯來做我們自己的品牌。我們更多從資產管理的角度，配合重資產的資產價值的提升，用我們自己的管理團隊來做我們這部分的工作，國際品牌不是萬能的。”顧軼駿表示。
對于品牌選擇，保利酒店管理有限公司副總經理蔡榮輝表示，保利對于酒店品牌的選擇是開放的態(tài)度，更多地看中品牌能給項目帶來的商業(yè)溢價，沒有刻意一定要選擇哪一個品牌。
“前五年我們對國際品牌比較看中，隨著我們跟國際品牌的合作，逐漸建立自己的終端預訂系統(tǒng)、自己的渠道，現(xiàn)在也推出了自己的品牌。所以我們越來越多的把我們核心好的位置，擁有我們自己的品牌。這也是我們下一步慢慢發(fā)展的方向。”蔡榮輝說道。
業(yè)主做自己的品牌，對于酒店品牌方來說是巨大的挑戰(zhàn)，在這種情況下，如何幫助業(yè)主實現(xiàn)理想的投資收益率成為酒店品牌方絞盡腦汁的課題，要實現(xiàn)規(guī)模的持續(xù)擴張，必須獲得業(yè)主的認可，業(yè)主和管理公司的關系也愈加微妙。
上海外灘華爾道夫酒店業(yè)主財務總監(jiān)曹俊認為，業(yè)主和管理公司的關系有博弈，但更多的是合作。雙方可以共同探尋如何把蛋糕做大，特別是對于一些已經經營了很久的酒店，需要思考是否還要投入，是否還有增長空間。除了做大蛋糕，還應思考如何順應時代的發(fā)展，來改變、提升資產的價值，包括關注科技進步、財務準則和稅務制度的變化對于酒店運營和資產管理的影響。
“業(yè)主與管理公司原來比較多糾結于運營管理。但是如果放到資產管理層面，投融建管退的角度，投資的時候就要考慮到在未來的運營過程中間能不能有足夠的現(xiàn)金流來維持它的運營。從投資回報角度來講，一定不能忘了，最后轉讓的時候還是有一大筆收入的，但是這些東西因為你沒有一個全生命周期的思考，所以很容易就忽略。但我們中國人習慣長期持有，從來沒有想過退出。但投資就是為了追求回報的，我始終認為對酒店的投資是很好的資源配置項目，所以我們要關注整個生命周期的現(xiàn)金流。”
單體酒店和新物種出現(xiàn) 老物業(yè)“重獲新生”
隨著一二線城市市場的逐漸飽和，三線以下城市及村鎮(zhèn)等“下沉市場”正成為新的增量空間。在宏觀經濟大環(huán)境下，供給轉向了存量市場優(yōu)化，以往品質良莠不齊，缺乏品質保證的單體酒店資產價值被發(fā)掘，單體酒店這個巨大市場突然火熱。
OYO風頭正勁，華住攜H連鎖酒店高調入場，鉑濤集團旗下也推出了非繁城品等單體酒店品牌布局單體酒店改造。
在“21世紀住宿業(yè)高峰論壇”上，OYO酒店合伙人兼首席財務官李維指出，最終存在的問題一樣，存在的問題還是有大量的存量，很難用原來的技術和運營管理方式管這么多的規(guī)模化酒店。比如說錦江、如家可以用以店長形式，一個店長管一家、三家酒店，那如何管五萬家酒店，不可能一下子培養(yǎng)出這么多酒店的人才，如何用更好的技術、更多的方法去解決這個問題，所以機會來了。
H連鎖酒店聯(lián)合創(chuàng)始人&CPO鄧熔表示，跟十年前連鎖酒店潮的不同，以前是做加法，“希望加盟業(yè)主要一百間房”，但現(xiàn)在H連鎖酒店其實在做減法，加盟酒店的平均房間量是60間，有很多硬件加盟條件的不一樣了，這是做減法的部分，最終的關注點還是放在服務標準化上。
“我們跟OYO的模式不太一樣，強調店長作為落地這些的抓手，我們牢牢記住服務才是這個行業(yè)的本質。所以技術是術、服務是道。我們研究如何讓技術讓新店長模式落地到酒店。”鄧熔指出。
但鉑濤集團非繁城品品牌事業(yè)部CEO邢孔道認為，在單體酒店運營中，技術依舊有優(yōu)勢。對于鉑濤集團來講，從7天開始起家，因為7天是標準的連鎖行業(yè)，打造了一系列完整的酒店生態(tài)運營管理系統(tǒng)，這套系統(tǒng)可以直接賦予大量的單體酒店，可以幫助這些單體酒店更好地獲取客源，同時減少獲客成本。
“技術成為單體酒店變革的力量，可能需要付出很大的代價，包括品牌推廣或者門店推廣，都需要付出很大的代價。我們還可以聯(lián)合供應鏈平臺。鉑濤集團可以做這個事情，而且也能做得很好。”邢孔道表示，“我們品牌的投資人，很多自持物業(yè)是非常好的，有一些老三星、老四星的物業(yè)。他們面臨的情況是，運營管理能力已經脫離了時代，沒有用上我們的系統(tǒng)，沒有用上我們更先進的智能化產品，他們的管理和系統(tǒng)已經落后了。對于他們來講，只能等OTA客上門，同時想方設法把價格再壓低一點，希望有更好的同地區(qū)的競爭優(yōu)勢，這些都是品牌可以賦能的地方。”
同時，應該注意，住宿業(yè)早已不止最初單一的酒店住宿，已經向更加多元化住宿發(fā)展，除了酒店的投資價值需要發(fā)現(xiàn)，更多非標住宿資產的價值等待被挖掘。
嘉佩樂酒店集團中國區(qū)代表梅萍認為，差異化經營才能在市場上找到方向。
“只管理酒店，我們今天不可能達到這樣的業(yè)績的。長租房對于我們來說非常重要，現(xiàn)在入住率已經達到了65%，而且單價非常高，從9萬8到22萬一個月，有一年的起租期。”梅萍指出，其中的原因之一就是是嘉佩樂在前期開業(yè)階段會花大量精力為業(yè)主定制產品。
“如果要達到這樣的ADR（平均房價），我們必須有一個非常具有市場競爭力的產品。比如上海石庫門項目的改造，就是根據業(yè)主兩點要求，打造整個上海文化地標項目，實現(xiàn)資產的升值和保值。”梅萍說。
途家及斯維登集團聯(lián)合創(chuàng)始人羅軍表示，斯維登集團的生意邏輯其實很簡單，通過運營，可以實現(xiàn)在全流程幫助業(yè)主房產增值：事中從房產保養(yǎng)和房產增值角度，為越來越多碎片化的投資人提供運營增值；事前，從房地產開發(fā)銷售蓄客的角度，通過線上全網通投、線中精準營銷、線下項目地事件營銷的方式達成對旅游用戶的全面精準推送；事后有海外房地產平移置換方案，將國內閑置旅游地產短周期內銷售，轉換成海外房產并提供托管等服務。如今，斯維登在營房源突破54000套，已成為亞洲規(guī)模最大的連鎖非標住宿運營商之一。
年度大獎重磅揭曉 樹立行業(yè)價值標桿
年會當晚，2019（第十六屆）“中國酒店‘金枕頭’獎”頒獎典禮隆重舉行，年度64個大獎榮耀揭曉，包含年度行業(yè)領袖、經理人、酒店集團、管理公司、業(yè)主，年度最受歡迎商務、度假酒店，以及年度最佳新開業(yè)、奢華、設計、服務酒店等重量級獎項與獎項，充分展示了中國酒店行業(yè)領跑者的卓越風采。
中國酒店“金枕頭”獎由21 世紀經濟報道于2004年發(fā)起創(chuàng)辦，歷時16年的打造，已成為中國乃至亞洲地區(qū)最為引人矚目的大型酒店行業(yè)評選活動。本屆“金枕頭”獎評選以大數(shù)據評價體系為主要依據，綜合考量酒店人氣和口碑，旨在聆聽酒店消費者真實聲音，甄選最具市場口碑和影響力的酒店集團、酒店品牌和單體酒店，樹立中國酒店業(yè)價值標桿。
據本屆評選的數(shù)據支持機構，上海大正市場研究公司董事總經理崔大鵬介紹，本次評選的大數(shù)據覆蓋全國入圍的1800多家五星級酒店，抓取近一年內在攜程、去哪兒、途牛、藝龍、貓途鷹五個主流旅游垂直網站300萬條用戶自發(fā)評論數(shù)據，覆蓋了全國30多個省、自治區(qū)、直轄市，300多個城市，基于語義評價算法，最終形成金枕頭酒店體驗指數(shù)，為評選提供客觀依據。整個評選歷時數(shù)月，經過專家評委、神秘人、酒店體驗指數(shù) (HEI) 及網絡投票四大評審環(huán)節(jié)，角逐出年度各大獎項最終歸屬。
附：第十六屆“中國酒店‘金枕頭’獎”獲獎名單
一、 主榜 Main Awards:
（一） 酒店集團獎 Hotel Groups
2019年度中國最受歡迎酒店集團
2019 China's Most Popular Hotel Group
（二） 酒店管理公司獎 Hotel Management Companies
2019年度中國最具投資價值酒店管理公司
2019 China's Most Investment-worthy Management Company
（三） 酒店品牌獎 Hotel Brands
2019年度中國最受歡迎酒店品牌
2019 China's Most Popular Hotel Brand
2019年度中國最受歡迎服務式公寓品牌 2019 China's Most Popular Serviced Residence Brand
（四） 酒店業(yè)主獎 Hotel Owners
2019年度中國最佳酒店業(yè)主
2019 China's Best Hotel Owner
（五） 單體酒店獎 Individual Hotels
2019年度中國最受歡迎商務酒店
2019 China’s Most Popular Business Hotel
2019年度中國最受歡迎度假酒店
2019 China’s Most Popular Resort Hotel
2019年度中國最佳新開業(yè)酒店
2019 China’s Best Newly Opened Hotels
2019年度中國最佳奢華酒店
2019 China's Best Luxury Hotel
2019年度中國最佳設計酒店
2019 China's Best Design Hotel
2019年度中國最佳會議酒店
2019 China's Best MICE Hotel
2019年度中國最佳服務酒店
2019 China's Best Service Hotel
2019年度中國最佳服務式公寓
2019 China's Best Serviced Residence
（六） 酒店人物獎 Hotel Figures
2019年度中國酒店行業(yè)領袖人物
2019 Best Leader in China's Hospitality Industry
2019年度中國最佳酒店經理人
2019 China's Best Hotel Manager
二、 單項獎 Individual Awards:
2019年度中國最具品牌價值酒店管理公司
2019 China's Best Brand Value Hotel Management Company
2019年度中國最具投資價值民族酒店集團
2019 China's Most Investment-worthy Domestic Hotel Group
2019年度中國最具投資價值商旅品牌酒店管理公司
2019 China's Most Investment-worthy Business Hotel Management Company
2019年度中國最具發(fā)展?jié)摿H酒店品牌
2019 China's Most Promising International Hotel Brand
2019年度中國最受歡迎溫泉度假酒店品牌
2019 China's Most Popular Hot Spring Resort Hotel Brand
2019年度中國新銳生活方式酒店品牌
2019 China's Emerging Lifestyle Hotel Brand
2019年度中國最受歡迎輕奢商旅酒店品牌
2019 China's Most Popular Entry Lux Business Hotel Brand
2019年度中國最具發(fā)展?jié)摿λ囆g商旅酒店品牌
2019 China's Most Promising Art Themed Business Hotel Brand
2019年度中國新銳經濟型連鎖酒店品牌
2019 China's Emerging Economical Chain Hotel Brand
2019年度中國最佳高端長租公寓品牌
2019 China's Best Upscale Long Rental Residence Brand
2019年度中國最佳智能服務公寓品牌
2019 China's Best Smart Serviced Residence Brand
（二）單體酒店類單項獎 Separate Items of Individual Hotel:
A. 商務酒店類 Business Hotel
2019年度華東地區(qū)最具魅力豪華酒店
2019 The Most Attractive Luxury Hotel in East China
2019年度華中地區(qū)最佳MICE酒店
2019 The Best MICE Hotel in Middle China
2019年度華東地區(qū)卓越服務商務酒店
2019 Outstanding Service Business Hotel in East China
B. 度假酒店類 Resort Hotels
2019年度華東地區(qū)最佳文旅目的地親子酒店
2019 The Best Parent-Child Hotel of Cultural Tourism Destination in East China
2019年度華東地區(qū)最受歡迎會議度假酒店
2019 The Most Popular Conference Resort Hotel in East China
C. 新開業(yè)酒店類 Newly Opened Hotel
2019年度最受期待奢華地標酒店
2019 The Most Expected Luxury Landmark Hotel
2019年度華東地區(qū)最受期待新開業(yè)酒店
2019 The Most Expected Newly Opened Hotel in East China
2019年度華東地區(qū)最具魅力商務酒店
2019 The Most Attractive Business Hotel in East China
2019年度東北地區(qū)值得期待新開業(yè)酒店
2019 The Expected Newly Opened Hotel in Northeast China
2019年度華南地區(qū)最值得期待新開會議酒店
2019 The Most Expected Newly Opened Conference Hotel in South China
2019年度華南地區(qū)最佳新開機場會議度假酒店
2019 The Best Newly Opened Airport MICE Resort Hotel in South China
2019年度華東地區(qū)卓越新開城市商務酒店
2019 Outstanding Newly Opened City Business Hotel in East China
D.服務公寓類 Serviced Residence
2019年度西南地區(qū)最值得期待新開服務式公寓
2019 The Most Expected Newly Opened Serviced Residence in Southwest China
2019年度華東地區(qū)最佳新開服務式公寓
2019 The Best Newly Opened Serviced Residence in East China
2019年度華東地區(qū)最佳新銳服務式公寓
2019 The Best Emerging Serviced Residence in East China
