上海2010年6月30日電 /美通社亞洲/ -- 2009年以來(lái)，全國(guó)樓市在一路高歌猛進(jìn)中不斷攀升，直到今年4月，最嚴(yán)厲新政出臺(tái)才猛踩了一腳急剎車。也正是此間，業(yè)內(nèi)人士們紛紛為樓價(jià)的高漲搖旗吶喊，“這是08年樓價(jià)下跌后剛性需求的強(qiáng)烈釋放”，這所謂的“剛性需求”一直推動(dòng)著樓市在今年三月達(dá)到巔峰。新政一出，“剛性需求”卻消彌于無(wú)形，成交量開(kāi)始急劇萎縮。08年樓市的慘淡告訴了業(yè)界一個(gè)樸素的道理：“樓價(jià)，這個(gè)可以跌”。因而，當(dāng)歷史機(jī)遇再次出現(xiàn)時(shí)，一些有購(gòu)房需求的置業(yè)者有了更大的選擇空間和時(shí)間。
面粉對(duì)面包的傳導(dǎo)
6月以來(lái)，一二線城市土地流拍頻繁，底價(jià)成交成為普遍現(xiàn)象，土地市場(chǎng)重現(xiàn)了2008年的慘淡局面，而地價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)歷來(lái)巨大，目前，在一些土地供應(yīng)較多的地區(qū)，房?jī)r(jià)已出現(xiàn)明顯回落。
北京，6月22日，深跌。房山兩塊居住用地現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)標(biāo)，曾經(jīng)流拍的竇店用地險(xiǎn)些再次流標(biāo)，樓面地價(jià)僅為3700元/平米，深跌1000元/平米。
廣州，6月21日，延后。廣州市國(guó)土房管局因故暫緩出讓白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊，2007年土地市場(chǎng)“瘋狂”時(shí)期出讓的高價(jià)地王，成交價(jià)21億元，后來(lái)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商未按時(shí)繳納土地出讓金而被政府無(wú)償收回，首期土地出讓金4億元也被沒(méi)收。此次掛牌起始價(jià)總地價(jià)約僅11.1億元，比原先的“地王價(jià)”打折近半。對(duì)于推遲原因和再掛牌日期，主管機(jī)關(guān)未予透露。
廈門(mén)，6月8日，兩地塊流拍。其余較低拍出1454元/平米的“白菜價(jià)”；
合肥，6月12日，兩地塊取消。225畝單體較大環(huán)湖地塊 N1004 和177畝瑤海區(qū) E1003 地塊，均現(xiàn)場(chǎng)宣布取消供應(yīng)；
蘇州，6月19日，慘淡。蘇州新政后的首次大型土地拍賣(mài)會(huì)上，32宗地塊4塊流拍，11塊地底價(jià)成交。
作為市場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)主體的開(kāi)發(fā)商，在各地的拍賣(mài)市場(chǎng)上，報(bào)價(jià)明顯降低，報(bào)價(jià)都接近底價(jià)，甚至低于底價(jià)，成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。“地價(jià)預(yù)期的基礎(chǔ)來(lái)自未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，京城某地產(chǎn)商表示，行業(yè)對(duì)于后市的信心已大減。
土地流拍和底價(jià)成交正是2008年的普遍現(xiàn)象，相比2009年各區(qū)域的地王拉動(dòng)房?jī)r(jià)，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)，卻成為政府調(diào)整區(qū)域房?jī)r(jià)的重要手段。
零成交在多個(gè)城市同時(shí)上演并火速傳導(dǎo)
北京，多個(gè)樓盤(pán)無(wú)成交。6月3日拿到預(yù)售的保利壟上莊園66套均未成交，6月14日獲得預(yù)售證的定慧家園南里、6月19日取得預(yù)售證的潤(rùn)楓錦尚苑以及6月20日取得許可證的香悅四季花園、樂(lè)活家園等均未有成交記錄。
上海，零成交樓盤(pán)數(shù)量翻二番。6月上半月，市場(chǎng)上可售的45個(gè)豪宅項(xiàng)目(成交均價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上樓盤(pán))中，有36個(gè)項(xiàng)目上半月未見(jiàn)成交。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份有8個(gè)樓盤(pán)成交“吃鴨蛋”，而5月份增加至25個(gè)。
廣州，6月上旬過(guò)半無(wú)成交。469個(gè)在售樓盤(pán)，5月有網(wǎng)簽記錄的只有243個(gè)，也就是說(shuō)，近半樓盤(pán)“零成交”，6月份更是近300個(gè)樓盤(pán)零成交。愛(ài)房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月31日，廣州一手住宅交易面積為46.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上月的66.9萬(wàn)平方米大跌30.6%，成交面積僅高于今年2月份39.46萬(wàn)平方米的“地量”，成為今年以來(lái)第二低成交量，成交套數(shù)為4169套，環(huán)比上月的5851套下跌28.7%。
綜合最新不完全統(tǒng)計(jì)，5月份全國(guó)70個(gè)大中城市中有近30個(gè)城市出現(xiàn)“零成交”，而進(jìn)入6月份至今，“零成交”的城市又增加了許多，零成交的樓盤(pán)更是鋪天蓋地，開(kāi)發(fā)商們?nèi)缱槡帧?/p>
2008年的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)和普降潮，也是由零成交導(dǎo)致新盤(pán)定價(jià)降低。“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，新盤(pán)不存在與前期業(yè)主的糾紛問(wèn)題，只要比周邊樓盤(pán)低15%-20%，就很好賣(mài)了，”多位業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了這一觀點(diǎn)。
中國(guó)海外主席孔慶平在6月9日的股東大會(huì)上透露，下半年中海將有大量新盤(pán)推售，而新盤(pán)并不存在降不降價(jià)的問(wèn)題。他同時(shí)也表示，屆時(shí)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整開(kāi)盤(pán)價(jià)格。
二手房對(duì)一手樓的逆向傳導(dǎo)
“安居客網(wǎng)上信息顯示周邊二手房只有2萬(wàn)出頭，而售樓處看到新房卻要2.5萬(wàn)/平米左右，都是現(xiàn)房，也看不出什么區(qū)別，誰(shuí)還去買(mǎi)貴的啊。”一位購(gòu)房者從浦東某售樓處出來(lái)表示。
這樣的現(xiàn)象多出現(xiàn)在一些連續(xù)分期分批開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商避開(kāi)了同行間的競(jìng)爭(zhēng)，卻沒(méi)能把握住市場(chǎng)變化征兆，陷入一二手房?jī)r(jià)格倒掛怪圈。由于小業(yè)主價(jià)格調(diào)整靈活，在市場(chǎng)上很快取得了主動(dòng)。愛(ài)房網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一二手房的競(jìng)爭(zhēng)不僅在個(gè)別樓盤(pán)表現(xiàn)得比較激烈，而且有些區(qū)域也表現(xiàn)明顯。
在市場(chǎng)持續(xù)觀望的情況下，未來(lái)3個(gè)月上海二手房?jī)r(jià)格的跌幅或?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)大。這將對(duì)一手房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響。目前多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金相對(duì)充裕，他們手中的新房當(dāng)然不會(huì)輕言降價(jià)。但二手房的小業(yè)主不會(huì)考慮這么多，他們只要能夠獲利，寧愿盡快降價(jià)來(lái)套現(xiàn)。很明顯，大開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)沒(méi)有小投資客快。而且，多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍然抱著“未來(lái)樓市可能良好，挺一就過(guò)去了”的想法。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商的主觀期望，有研究人士指出，同2008年樓市調(diào)整時(shí)一手住宅房?jī)r(jià)帶動(dòng)二手住宅下降有所不同，此次調(diào)整將由二手住宅價(jià)格帶動(dòng)一手房?jī)r(jià)格下跌。
愛(ài)房網(wǎng)整體研判，7月份樓市博弈將進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策力度仍然不減，購(gòu)房人仍然低迷觀望，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的心態(tài)難以判斷，既擔(dān)心降價(jià)幅度不夠難以觸動(dòng)消費(fèi)，又擔(dān)心降價(jià)幅度過(guò)大引發(fā)購(gòu)房人“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)，令降價(jià)失去預(yù)期效果反而帶來(lái)負(fù)面作用。
愛(ài)房網(wǎng)是安居客集團(tuán)旗下，亦是國(guó)內(nèi)首家專業(yè)新房導(dǎo)購(gòu)信息平臺(tái)，并已成長(zhǎng)為中國(guó)第一的新房平臺(tái)。愛(ài)房網(wǎng)和專注于二手房信息服務(wù)的安居客以及專注于租房信息服務(wù)的好租網(wǎng)，組成了一個(gè)專業(yè)找房網(wǎng)站群。
