上海2026年5月19日 /美通社/ -- 2025年，中國(guó)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，至年末，生物醫(yī)藥市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)突破3.5萬(wàn)億元。2026年《政府工作報(bào)告》首次將生物醫(yī)藥列入"新興支柱產(chǎn)業(yè)"，預(yù)示著近年國(guó)家和地方的積極政策仍將持續(xù)，甚至加碼。新一輪政策深度驅(qū)動(dòng)，打開(kāi)的不僅是產(chǎn)業(yè)規(guī)模再增長(zhǎng)，也是更強(qiáng)的創(chuàng)新研發(fā)力、更完善的產(chǎn)業(yè)鏈和更成熟的商業(yè)體系，以此提升中國(guó)生命科學(xué)企業(yè)在全球市場(chǎng)的吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力。仲量聯(lián)行認(rèn)為，在躍升發(fā)展的目標(biāo)之下，中國(guó)生命科學(xué)企業(yè)對(duì)創(chuàng)新增長(zhǎng)、國(guó)際合作、產(chǎn)業(yè)鏈集群發(fā)展等釋放出空前需求，也為包含辦公與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了"新信號(hào)"：創(chuàng)新藥研發(fā)回暖帶動(dòng)空間需求回升，跨國(guó)藥企加速在華多元布局，產(chǎn)業(yè)載體持續(xù)向?qū)I(yè)化與復(fù)合化升級(jí)。

中國(guó)藥企"做大做強(qiáng)"，激活租賃需求

伴隨產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級(jí)，中國(guó)生命科學(xué)企業(yè)研發(fā)實(shí)力顯著增強(qiáng)，尤其在創(chuàng)新藥市場(chǎng)，2025年中國(guó)在研創(chuàng)新藥數(shù)量達(dá)4751個(gè)，占全球總量33.7%，成為全球第一。中國(guó)創(chuàng)新藥海外授權(quán)交易總額約1388億美元，全球占比近50%，均創(chuàng)歷史新高。在此帶動(dòng)下，2025年中國(guó)創(chuàng)新藥市場(chǎng)規(guī)模同比增長(zhǎng)34.5%至7400億元，預(yù)計(jì)2030年將突破2萬(wàn)億元，年復(fù)合增速24.1%。

本輪由政策和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的紅利周期極大考驗(yàn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力：一方面推動(dòng)創(chuàng)新藥發(fā)展模式從依賴(lài)融資轉(zhuǎn)向"產(chǎn)品商業(yè)化+研發(fā)出海授權(quán)+融資"綜合驅(qū)動(dòng)；另一方面促使企業(yè)從仿制藥轉(zhuǎn)向創(chuàng)新療法，并向Biopharma、Big Pharma等方向升級(jí)"做大做強(qiáng)"。

作為重要經(jīng)營(yíng)載體，房地產(chǎn)靈活反映產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。上海甲級(jí)辦公樓及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，生命科學(xué)類(lèi)企業(yè)租賃需求已現(xiàn)回暖跡象，相關(guān)問(wèn)詢(xún)量顯著增長(zhǎng)。

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示："盡管受到資本周期影響，近年生命科學(xué)地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度出現(xiàn)波動(dòng)，但中國(guó)生命科學(xué)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)，將持續(xù)催動(dòng)空間需求增長(zhǎng)，帶來(lái)積極預(yù)期。伴隨升級(jí)發(fā)展，企業(yè)也將更重視優(yōu)化資產(chǎn)配置、提升空間運(yùn)營(yíng)效率，為研發(fā)創(chuàng)新與商業(yè)化拓展賦能。"

外資企業(yè)在中國(guó)開(kāi)展多元空間布局

中國(guó)醫(yī)藥創(chuàng)新成果持續(xù)轉(zhuǎn)化，對(duì)國(guó)際企業(yè)的吸引力顯著提升。2024年國(guó)內(nèi)醫(yī)療健康領(lǐng)域并購(gòu)交易規(guī)模達(dá)750億元，同比增長(zhǎng)82%。2026年"十五五"開(kāi)局加碼，跨國(guó)企業(yè)在華空間布局更趨多元，租賃辦公樓、收購(gòu)產(chǎn)業(yè)園、投資基地建設(shè)等模式日益普遍。

以上海前灘商務(wù)區(qū)為例，已有超70家內(nèi)外資生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械企業(yè)入駐，包括羅氏診斷、西門(mén)子醫(yī)療、諾和諾德等領(lǐng)先跨國(guó)企業(yè)，紛紛在此設(shè)立區(qū)域總部或運(yùn)營(yíng)中心等。

值得注意的是，2026年以來(lái)中國(guó)創(chuàng)新藥大額交易頻現(xiàn)，合作模式從單一授權(quán)向多元形態(tài)演變，"股權(quán)+許可"混合交易的NewCo^[1]模式逐漸興起。該模式有助于強(qiáng)化核心管線(xiàn)國(guó)際合作，并可能釋放新的地產(chǎn)需求。

產(chǎn)業(yè)集群屬性，引領(lǐng)園區(qū)向"社區(qū)與社群"進(jìn)化

生命科學(xué)企業(yè)具有強(qiáng)烈產(chǎn)業(yè)集聚屬性，選址始終傾向人才密集、產(chǎn)業(yè)鏈完善、配套便利的區(qū)域。當(dāng)前，上海張江、蘇州BioBay、北京亦莊、成都醫(yī)學(xué)城、廣東生物島等典型"產(chǎn)業(yè)高地"，均具備科研、臨床、制造、流通等一站式產(chǎn)業(yè)集群條件。能提供高效創(chuàng)新環(huán)境的空間，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中也會(huì)展現(xiàn)出更強(qiáng)韌性與競(jìng)爭(zhēng)力。

以上海張江為例，已聚集超2.2萬(wàn)家企業(yè)，并持續(xù)進(jìn)化：硬件上構(gòu)建集辦公樓、定制化實(shí)驗(yàn)室、生活配套、零售、酒店于一體的"綜合性產(chǎn)業(yè)社區(qū)"；軟件上提供資金、人才、技術(shù)、政策全鏈條服務(wù)，既能孵化高附加值科研企業(yè)，也支持各類(lèi)外包服務(wù)發(fā)展，形成完整"生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)社群"。這也是生命科學(xué)企業(yè)對(duì)張江保持"強(qiáng)粘性"的核心原因之一。

仲量聯(lián)行生命科學(xué)地產(chǎn)資深董事俞則人指出，行業(yè)快速發(fā)展正倒逼傳統(tǒng)的'空間租賃'思維模式轉(zhuǎn)向以'產(chǎn)業(yè)賦能'為核心，'社區(qū)和社群化'為方式的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)思路。生命科學(xué)地產(chǎn)的本質(zhì)是'空間即服務(wù)'的產(chǎn)業(yè)邏輯延伸，業(yè)主和運(yùn)營(yíng)方需要考慮從'空間提供者'轉(zhuǎn)型為'戰(zhàn)略賦能者'，助力企業(yè)專(zhuān)注核心研發(fā)，加速技術(shù)轉(zhuǎn)化效率，構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)于仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行（紐約證券交易所代碼：JLL）是全球領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)與投資管理公司。公司2025財(cái)年收入達(dá)261億美元，業(yè)務(wù)遍布全球80多個(gè)國(guó)家，員工總數(shù)逾113,000人。作為一家擁有200多年專(zhuān)業(yè)積淀的《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)，我們持續(xù)贏(yíng)得全球客戶(hù)的信賴(lài)，助力其在辦公樓、工業(yè)物流、酒店、長(zhǎng)租公寓、零售物業(yè)及數(shù)據(jù)中心等多元業(yè)態(tài)中高效完成購(gòu)置、開(kāi)發(fā)、入駐、運(yùn)營(yíng)與投資。我們秉承"塑造房地產(chǎn)的未來(lái)，讓世界更美好"的企業(yè)宗旨，攜手客戶(hù)、員工與社區(qū)"向光而為"。憑借全球領(lǐng)先的數(shù)據(jù)洞察與科技創(chuàng)新能力，我們?yōu)閬?lái)自各行各業(yè)的客戶(hù)提供覆蓋全周期的一站式房地產(chǎn)服務(wù)。通過(guò)旗下的領(lǐng)盛投資管理公司（LaSalle Investment Management），我們?cè)谌驗(yàn)榭蛻?hù)投資私募資產(chǎn)及公開(kāi)交易的房地產(chǎn)證券，助力其實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)。更多信息請(qǐng)瀏覽 joneslanglasalle.com.cn