香港2020年9月14日 /美通社/ -- 最近被熱議的房地產資管新規“三條紅線”，對規范房企的“擴張模式”與“擴張速度”做進一步的安全性引導，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

傳統的房地產開發模式：高周轉、高負債。因為負債率較高，很多傳統房地產企業不得不通過高周轉模式來降低成本。于是造成房地產企業資金緊張，甚至會引發系統性金融風險。

綠城管理的商業模式在新規下，正是房企版的供給側改革模板。綠城管理在傳統重資產“找錢-拿地”開發模式外開辟出另外一條路徑，一條專業化、精細化的輕資產開發之路。通過的品牌與管理輸出，為項目賦能，為合作的開發商創造價值，并以收取管理費方式的實現盈利。

這種模式，將房企從“高周轉”+“高負債”的死循環中解脫出來，以其自身的“專業開發能力”，在未來的房地產開發格局中，占得了先機。

隨著房地產增長邏輯的變化，從最初的“土地紅利”時代到“金融紅利”時代，在政策影響下，資本撬動杠桿的“金融紅利”時代正在向“管理紅利”時代過渡。行業的變遷中，輕資產的代建模式大概率將成為房地產發展路徑下的必然趨勢，“綠城管理”的未來發展充滿了想象空間。

代建模式的商業機會在哪里

“三條紅線”背后，是過去20年樓市規則的沖突與巨變。

此前房地產市場的特征，簡單歸納一下關鍵詞：大規模、高周轉、低利潤。如果你不跟上，就會被行業淘汰。這三個關鍵詞背后的母體規則，叫做“高杠桿”。

不少業內人士指出，“三條紅線”對行業格局的影響或許是加速行業集中度提升，“頭部強者穩定，弱者加速淘汰”的馬太效應也將逐步顯現。

那么，代建到底能帶來什么？

在“管理紅利”時代，真正能夠實現房地產增值的，一個是前端的產品的規劃設計，一個是后端的品牌、管理和服務。這將是整個房地產開發鏈條價值最大的兩端。

這個時候，代建這套商業邏輯或許將成為持有土儲且受到融資限制的中小房企為數不多的生存出口，因為科學的項目規劃和管理，項目開發的質量，產品的品牌影響力和運營能力，決定了它們是否能順利實現“去化”的速度。

而綠城管理這樣的行業龍頭，更可依托自身專業能力和信用背書，整合金融資源，提供定制類創新模式服務和產業鏈金融服務，對中小房企無疑形成了不可抗拒的吸引力。

根據綠城管理半年報披露，截至2020年6月30日，管控代建項目268個，總建筑面積超7000萬平方米，其中商業代建項目155個。而其自2016年進入華北地區以來，累積簽約項目已經超過了30個。不僅有石家莊、呼和浩特這樣的區域中心城市，也有唐山、張家口、保定、邢臺等多個三四線城市。

對于綠城管理而言，區域性重點城市和下沉的三四線擁有土地的開發商，或許會是新政下項目拓展的重要機會。

共建激動人心的品質生活

作為行業領跑者，“綠城管理”的核心優勢是什么？ “綠城”的品牌基因是高品質的產品和服務。

綠城的產品質量、獨特的建筑美學、以人為本的服務一直保持行業領先地位，在“2020中國房地產產品力優秀企業”榜單中處于第一的位置。而在后疫情時代，綠城的產品引領著新的住房需求。

得益于卓越的產品力，綠城在擁有高溢價能力的同時也深受客戶認同。

不過，綠城管理的競爭力，遠遠不止綠城的基因。CEO李軍表示，“一開始我們也以為代建就是把綠城品牌輸出、復制綠城產品，但實際上不同地區、不同委托方都有不同的需求，不是可以直接照搬的。”

這些需求主要包括了以下幾個方面：

中小房企的轉型與合作需求、項目品質保障與品牌共建需求、金融資本投放及風控需求、政府和國有企業合規及社會價值實現的需求。

因此，對于綠城管理來說，企業的核心能力，除了滿足To C端（業主）構建高品質空間和全生命周期的美好生活系統的需求；同時也要以為To B端（委托方）創造價值為目的，提供各類需求解決方案，實施柔性管理+個性化定制模式，這是一個服務企業的邏輯。

在多年的經驗累積基礎上，綠城管理提出了代建4.0體系和“綠星標準”。根據不同委托方的訴求，除了授權項目使用綠城品牌以外，選派具有豐富開發經驗的專業操盤團隊，輸出科學、規范的標準體系，提供豐富的產品體系和品質管控服務，嫁接強大的供方體系資源，通過精益管理提升效益，體現管理價值。

此外，綠城管理的資源整合能力也是企業核心優勢之一。依托平臺型企業的發展邏輯，綠城管理在不斷嘗試將現有的流量實現閉環，實現賦能。

對于供方資源，綠城26年的發展中，積累了強大的體系內外供應商資源，綠城管理以集團化運營的方式，整合各類資金供方、產品供方等覆蓋全生命周期、全產業鏈的優質資源，賦能項目開發能力的躍升。

而在金融資源的整合能力上，不同于房地產行業，代建業務具備很強的抗周期性，不受金融杠桿影響。因此，綠城管理一方面深受金融機構信任，另一方面又擁有巨大流量平臺，能夠為委托方提供良好的信用背書，帶來金融機構融資，加快項目去化。

綠城管理CEO李軍先生曾經表示，綠城管理將以“品質”為立身之本，以“信任”為價值追求，以“效益”為服務導向，以“分享”為合作初心，攜手更多伙伴共建激動人心的品質生活。